Uno scudo sull’acquisto di case
LE DEFINIZIONI DEL DM 154 SU STANDARD ED ELEMENTI PRINCIPALI DELLE ASSICURAZIONI DECENNALI
di Gianfranco Di Rago
Al via le nuove polizze assicurative decennali per gli immobili da costruire. È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.247 del 21 ottobre scorso l’annunciato decreto del ministero dello sviluppo economico n. 154 del 20 luglio 2022, chestabilisce il contenuto e le caratteristiche della polizza prevista come obbligatoria dall’art. 4 del dlgs 122/2005 e delrelativo modello standard. La pubblicazione in G.U. di questo decreto segue quella del dm n. 125/2022 del ministerodella giustizia sul modello standard di fideiussione obbligatoria (si veda ItaliaOggi Sette del 3 ottobre 2022).
Viene quindi dato nuovo impulso alla tutela apprestata in favore di chi acquista immobili sulla carta, perché la mancataconsegna della garanzia decennale da parte del costruttore-venditore rende nulla la compravendita. I contraenti inpossesso di polizze rilasciate precedentemente potranno chiederne l’adeguamento alla propria compagnia assicuratrice,ma con oneri a proprio carico.
La polizza assicurativa decennale. L’art. 4 del dlgs n. 122/2005 ha stabilito a suo tempo che il costruttore sia obbligatoa consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile in costruzione e a pena di nullitàdella compravendita, che può essere fatta valere solo dall’acquirente (cosiddetta nullità relativa), una polizzaassicurativa indennitaria decennale a sua tutela, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori e a copertura dei dannimateriali e diretti all’edificio, ai sensi di quanto previsto dall’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppureda gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, comunque manifestatisisuccessivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Con il successivo dlgs n. 14/2019 è stato quindi previsto un modello standard di polizza assicurativa, che avrebbedovuto essere individuato a stretto giro con decreto ministeriale. Il relativo procedimento ha però avuto una lungagestazione e il termine iniziale di 90 giorni entro il quale tale decreto avrebbe dovuto essere adottato è stato rinviatopiù volte per mezzo di vari decreti legge, con scadenza da ultimo fissata allo scorso 15 luglio 2022.
Le nuove polizze assicurative che dovranno essere rilasciate dai costruttori/venditori dovranno quindi essere conformi aidettami del dm n. 154/2022 e, in particolare, allo schema tipo contenuto nel relativo allegato A, le cui clausolecostituiscono il contenuto minimo della polizza, in quanto le stesse possono essere modificate dalle parti solo in sensopiù favorevole per il beneficiario. Ai fini di semplificare le procedure di attivazione della copertura assicurativa, ilcontraente e l’assicuratore sono anche tenuti a compilare e sottoscrivere la scheda tecnica contenuta nell’allegato B aldecreto, nonché l’attestazione di conformità della polizza assicurativa di cui all’ulteriore allegato C. Al momento delrogito il contraente è tenuto a presentare copia della polizza e dell’attestazione di conformità, la quale deve esserecomunque rilasciata dall’assicuratore al notaio che ne faccia richiesta.
Il contenuto e le caratteristiche della nuova polizza. La polizza assicurativa, come anticipato, copre i danni all’immobileche si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto di compravendita o di assegnazione ed entro ilperiodo di efficacia dell’assicurazione, per come indicato nella scheda tecnica e, comunque, nel termine massimo di 10anni dalla data di ultimazione dei lavori. L’indennizzo è dovuto per i danni materiali e diretti causati all’immobileassicurato da crollo o rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi, purché tali eventi derivino da un vizio delsuolo o da un difetto di costruzione. Per gravi difetti costruttivi si intendono quelli che colpiscono le parti dell’immobiledestinate per propria natura a lunga durata, compromettendone in maniera certa e attuale la stabilità e/o l’agibilità,sempreché, in entrambi i casi, intervenga la dichiarazione di inagibilità emessa dal soggetto competente per legge.
La garanzia viene espressamente richiamata per le impermeabilizzazioni delle coperture, ovvero per i danni riconducibilia fatti della costruzione che abbiano come diretta conseguenza la mancata tenuta all’acqua delle impermeabilizzazionimedesime, obbligando l’assicurazione al risarcimento delle spese di riparazione o sostituzione delle stesse, inclusimateriali e manodopera, comprese quelle strettamente necessarie di demolizione e ripristino di parti dell’edificio. Sonopoi coperti i danni a pavimentazioni e a rivestimenti dell’immobile, entrambi di tipo ceramico, lapideo o ligneo, dovuti adistacco o rottura e riconducibili a un grave difetto di posa in opera. In questo caso l’indennizzo consiste nelrisarcimento delle spese di riparazione o sostituzione delle parti danneggiate, materiali e manodopera. Per gli intonaci ei rivestimenti esterni è invece dovuto l’indennizzo per i danni dovuti a distacco parziale o totale degli intonaci perimetralio dei rivestimenti esterni dell’immobile dal supporto sul quale sono applicati, ove riconducibili a grave difetto di posa inopera.
La garanzia assicurativa, invece, non opera per i danni conseguenti a vizi palesi od occulti che fossero noti all’impresacontraente o ai beneficiari prima della decorrenza della polizza, mentre per i vizi occulti noti solo al costruttore è dovutol’indennizzo ai beneficiari, ma l’assicurazione, nel disporre il pagamento, può riservarsi di agire in rivalsa nei confrontidel primo. Sono parimenti esclusi i danni cagionati dal normale assestamento dell’opera, i danni di natura estetica, idanni conseguenti a mancata o insufficiente manutenzione, nonché quelli da deperimento o logoramento che sianoconseguenza naturale dell’uso o del funzionamento o causati dagli effetti graduali del tempo. L’impresa di assicurazioneAdvertisement
non è poi tenuta a rimborsare le spese per riprogettazione, modifiche, prove, miglioramenti, anche se sostenute conriferimento a un sinistro indennizzabile, così come le spese e i costi per il montaggio e lo smontaggio di eventualiimpalcature o ponteggi, oppure per l’uso di attrezzature, quali gru o piattaforme, in eccedenza a un sotto-limite pari al10% dell’indennizzo dovuto. Ancora, non sono dovuti i danni causati da incendio, esplosione o scoppio, terremoto, forzamaggiore e azione di terzi, così come i danni a macchine, motori, meccanismi, apparecchiature, quali ad esempiocaldaie, ascensori, condizionatori, salvo che gli stessi derivino da eventi risarcibili ai sensi di polizza.
Oltre al risarcimento dei danni subiti dall’edificio, la polizza decennale copre anche la responsabilità civile verso terzi,tenendo indenne il costruttore, nei limiti dei massimali convenuti e con il limite minimo di 500 mila euro di quantoquesti sia tenuto a pagare, a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati per morte, lesioni personali edanneggiamenti a cose a seguito del verificarsi di un sinistro indennizzabile prodottosi ai danni dell’immobile.
